¿Llegaste a tu casa, terreno o inmueble y descubriste que alguien entró sin tu permiso? Antes de intentar sacar a los ocupantes por tu propia cuenta, especialistas en derecho recomiendan actuar por las vías legales y reunir de inmediato toda la documentación que permita acreditar la propiedad o la posesión del inmueble.
En entrevista para Periodismo de Análisis de XEU, los abogados Arturo Herrera Cantillo y Yamilet Solís Olvera, vicepresidenta de la Barra Mexicana de Abogados, capítulo Veracruz, así como el notario Gustavo Souza Rodríguez, explicaron qué alternativas existen ante una invasión y cuáles son las diferencias entre un despojo penal y un conflicto que debe resolverse por la vía civil.
Uno de los principales llamados de los especialistas es no hacer justicia por propia mano.
Gustavo Souza Rodríguez explicó que, coloquialmente, se habla de invasión cuando existe una ocupación de un inmueble sin el consentimiento de quien tenía derecho a otorgarlo.
Sin embargo, aclaró que cada caso debe analizarse de manera particular, porque no toda persona que ocupa una propiedad ajena está cometiendo necesariamente el delito de despojo.
Por ejemplo, no es lo mismo que un desconocido ingrese a una vivienda cuando el propietario se encontraba de vacaciones, a que un inquilino permanezca en el inmueble después de que terminó su contrato de arrendamiento.
También existen casos de personas a quienes se les prestó una casa mediante un comodato y posteriormente se niegan a abandonarla.
Por ello, la primera recomendación es consultar inmediatamente a un abogado y explicarle cómo ocurrió la ocupación.
El abogado Arturo Herrera Cantillo explicó que el despojo puede abordarse desde la vía penal y desde la vía civil.
En materia penal, el objetivo principal es investigar y sancionar a quien, sin consentimiento, se apodera de un inmueble o priva a otra persona de su posesión.
Uno de los puntos importantes es que, en este tipo de procedimiento, no necesariamente se busca demostrar quién es el propietario, sino acreditar quién tenía la posesión del inmueble y cómo fue privado de ella.
Por ello, pueden resultar importantes pruebas como:
Herrera Cantillo explicó que la denuncia puede presentarse ante la Fiscalía General del Estado, acompañada de las pruebas disponibles.
La abogada Yamilet Solís Olvera señaló que la vía penal y la civil tienen objetivos diferentes y que, dependiendo de las circunstancias, un abogado puede recomendar iniciar ambas.
La vía penal busca que el Ministerio Público investigue la posible comisión de un delito y, en caso de acreditarse, que los responsables reciban la sanción correspondiente.
Pero para la persona afectada existe otro objetivo fundamental: recuperar la posesión del inmueble.
Para ello puede ser necesario acudir también a la vía civil, donde existen diferentes acciones dependiendo de la situación jurídica.
Solís Olvera explicó que no existe una fórmula única para todos los casos, pues se debe determinar si la persona afectada cuenta con un título de propiedad, un derecho de posesión o algún otro documento que permita acreditar su relación con el inmueble.
Uno de los puntos que los especialistas consideraron más importantes es diferenciar una invasión de un incumplimiento contractual.
Si una persona entra a un terreno o vivienda sin autorización del propietario o poseedor, puede existir un posible despojo.
Pero si el inmueble fue entregado voluntariamente mediante un contrato de arrendamiento, comodato o algún otro acuerdo, la situación cambia.
Por ejemplo, si un propietario renta una casa y posteriormente el contrato termina pero el inquilino se niega a abandonarla, no necesariamente se configura un despojo penal, pues originalmente existió consentimiento para ocupar el inmueble.
En estos casos, puede ser necesario iniciar un procedimiento civil para obtener la restitución de la propiedad.
El notario Gustavo Souza Rodríguez insistió en que cada caso debe estudiarse individualmente, ya que una misma situación aparentemente puede tener diferentes caminos legales dependiendo de los documentos y antecedentes.
Los especialistas destacaron la importancia de mantener correctamente documentada la propiedad.
Souza Rodríguez explicó que, tratándose de un inmueble, uno de los documentos fundamentales es la escritura pública, además de que ésta se encuentre inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
Esto permite dar publicidad al derecho de propiedad frente a terceros.
Por ello, una recomendación fundamental para los propietarios es conservar en un lugar seguro:
escritura pública, inscripción registral, pagos del predial, contratos, comprobantes de servicios y cualquier documento relacionado con la posesión o propiedad.
Además, los abogados recomendaron que cualquier operación relacionada con una vivienda o terreno quede por escrito.
Prestar, rentar, vender o ceder el uso de un inmueble únicamente de palabra puede generar problemas posteriores.
También puede ocurrir que dos personas aseguren ser propietarias del mismo inmueble y presenten documentos que aparentemente acrediten sus derechos.
En este escenario, explicó el notario, ya no se trata simplemente de determinar quién está ocupando físicamente la propiedad.
Si existen dos escrituras, será necesario analizar su legalidad y, entre otros elementos, determinar cuál fue inscrita primero en el Registro Público de la Propiedad.
El conflicto puede requerir una acción civil de reivindicación para que un juez determine quién tiene el mejor derecho sobre el inmueble.
La situación puede complicarse todavía más cuando una propiedad fue vendida posteriormente a un tercero que actuó de buena fe.
Por ello, antes de comprar un inmueble, los especialistas recomendaron verificar su situación jurídica y registral y revisar que no existan problemas relacionados con la propiedad o la posesión.
Los especialistas también abordaron los casos de personas que no cuentan con una escritura, pero sí tienen documentos que acreditan la posesión.
Herrera Cantillo explicó que la falta de una escritura no significa automáticamente que la persona no pueda defender su posesión, pero el abogado deberá revisar qué documento tiene y bajo qué circunstancias adquirió y ha ejercido esa posesión.
Incluso pueden existir casos en los que proceda una prescripción positiva, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la legislación aplicable.
Por ello, nuevamente, la recomendación es no asumir que por tener o no tener una escritura el caso está perdido.
Los especialistas también analizaron casos en los que una persona recupera judicialmente su inmueble y posteriormente los mismos ocupantes regresan.
Yamilet Solís Olvera señaló que una situación así debe revisarse de inmediato, porque pueden existir nuevos elementos jurídicos que cambien la estrategia.
Arturo Herrera Cantillo consideró que, si se trata de las mismas personas que previamente fueron desalojadas y posteriormente regresaron a ocupar el inmueble, puede existir un nuevo elemento que deba analizarse desde la perspectiva penal.
En cualquier caso, los abogados coincidieron en que no se debe dejar pasar el tiempo.
Además de mantener los documentos en regla, los especialistas recomendaron no descuidar los inmuebles que permanecen desocupados durante largos periodos.
Una propiedad sin vigilancia puede convertirse en un objetivo para personas que buscan ocuparla.
Entre las medidas preventivas pueden considerarse:
La recomendación de los especialistas puede resumirse en cinco pasos:
Los especialistas insistieron en que no todos los casos de “invasión” son jurídicamente iguales. La diferencia entre un desconocido que entra sin autorización, un inquilino que no desocupa, una persona a quien se le prestó una vivienda o dos personas que aseguran ser propietarias puede cambiar completamente la vía legal que debe seguirse.
Por ello, ante una ocupación irregular, la recomendación es actuar rápido, conservar toda la documentación y buscar asesoría jurídica antes de tomar cualquier decisión por cuenta propia.
